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인도 토지취득의 흐름

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1. 소유권 확인 (Title Due Diligence)

토지의 소유권이 판매자에게 있는지를 확인하는 작업이다. 인도에서는 토지의 소유권은 등기되어있지 않아 부동산 거래 서류로 소유권을 증명하게 됩니다. 따라서 판매자가 소유권을 가지고 있는지 확인하는 경우에는 구매자 측이 토지 과거 이력을 조사해야합니다. 12개월 이하의 임대계약 등은 등기의무가 없어 중간 등기가 누락되는 경우도 많이 있습니다. 또한 지방에서는 부동산 거래 서류가 현지 언어 (영어 이외의 언어) 등으로 표시되는 경우도 있어 그 확인이 어렵습니다.

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2. 측량 · 조사 (Survey)

구입 예정 토지의 측량 · 조사를 실제로 수행합니다. 거래 서류에 기재된대로의 크기인지, 불법점거의 유무 혹은 기재되지 않은 건축물의 유무 등을 확인합니다. 실제로 예정했던 크기보다 크게 필요 없는 땅까지 구입하도록 요구되는 경우도 있으므로 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 어느 정도의 성토작업이 필요한 지, 지반의 강도 등도 차후 건설 비용에 영향을 끼치므로 초기에 확인이 필요합니다. 성토 등이 필요한 경우에는 그 비용을 포함하여 협상합니다.

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3. 평가 (Valuation)

공단의 토지의 경우 이미 요금표 구매 가격이 정해져 있지만 민간인과의 토지 매매의 경우는 가격 협상으로 이루어집니다. 토지의 측량 · 조사 조건과 인근 토지 가격, 건설 시 필요한 토목 작업 비용 등을 감안하여 토지의 금액을 평가합니다.

 

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4. 조건 협상 (Negotiation)

토지의 평가액이 정해진 단계에서 판매자와 금액 교섭을 실시합니다. 또한 매각 조건에 대해 다양한 조건으로 협상할 수 있습니다. 부대 조건이 많아지면 계약의 이행에 많은 시간을 필요로 하게되므로 이를 감안하여 협상해야합니다.

 

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5. 토지구매 의향서 또는 양해 각서의 발행 (Letter of Intent or Memorandum of Understanding)

조건이 정해진 단계에서 신속하게 LOI 또는 MOU에 들어갑니다. 익숙하지 않은 작업이지만 합의하지 않은 항목을 포함하는 것을 방지하기 위해 최대한 변호사의 도움을 받아 자사에서 만드는 것이 좋습니다. 또한 상대방이 만든 것을 사용하게 될 경우에는 반드시 법률 검토를 받는것이 현명합니다.

 

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6. 계약 체결 (Execution of Contract)

위의 단계가 끝나면 상세한 계약 조건을 합의하고 계약서를 작성합니다. 이쪽도 마찬가지로 계약의 주도권을 잡기 위해 최대한 자사에서 작성하는 것이 좋습니다. 또한 당연하지만 일단 계약서에 서명을 하면 그 조건에 구속되기 때문에 서명하기 전에 반드시 변호사에게 확인받아 자사에 불리한 조건이 없는지 확인을 이중 삼중으로 실시 하는 것이 좋습니다.

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7. 등기 (Registration)

서명한 계약서를 등기합니다.

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8. 소유권 이전 (Title Transfer)

계약에 따라 대금 지불 등을 통해 소유권을 이전시킵니다.

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9. 점유 개시 (Possession)

소유권 이전 후 실제로 토지를 점유 개시 공장 건설합니다.

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정부공단으로 부터의 토지 취득의 흐름 (예: 구자라트 산업개발공사 (GIGC)

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1. 신청서 제출 (제출 후 7일 이내 수령)

온라인 신청을 한 후 30일 이내에 신청자는 신청서를 다운로드, 인쇄하여 필요 서류와 함께 당국에 제출해야합니다.

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<구비 서류>

· 신청서

· 심사료 Demand Draft

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2. 심사위원회 (Screening Committee)에서 심사 · 면담

3. OCA (Offer-cum-Allotment) 레터 발행

4. 계약 체결 (OCA 레터 수령 후 60일 이내)

계약 체결 시에는 소정의 비용을 지불해야합니다. 토지 대금의 지불 방법은 땅 크기에 따라 달라집니다. 소규모의 토지 할당에 대해서는 토지 대금 지불의 재조정 등 일종의 우대 조치가 취해지고 있습니다.

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a) 5만 제곱 미터 초과 · 100% 선불 (OCA 레터 수령 후 60일 이내) 또는 50% 레터 기재 금액 + 잔금 50%는 앞으로 수표로 12 회 분할 (분기마다 지급). 결제는 별도이자를 부담한다.

b) 5만 제곱 미터 이하 30% 선불 (OCA 레터 수령 후 2개월 이내) + 잔금 70%는 32회 할부 (분기 별 지급). 결제는 별도 이자를 부담한다. 또한 첫 2년 동안 상환을 연기하거나 이자만 지불.

5. 점유 통지서 (Possession Advise) 발행 (계약 체결 후 3일 이내)

6. 점유 개시 (통지서 수령 후 20일 이내)

7. 건설 허가 취득 (OCA 레터 발행일로부터 3개월 이내)

건축 허가는 등록 건축 사무소를 통해 제출해야합니다.

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<구비 서류>

· OCA 레터 복사 점유 영수증 (Possession Receipt) 복사 · 승인 된 측량 노트 복사 · 건축 도면 5부 · 구자라트 오염 규제위원회 (Gujarat Pollution Control Board - GPCB)에서의 NOC (적용 대상의 경우에만)

· 기간 연장 허가 사본 (적용 대상의 경우에만)

8. 건설 시작

9. 건설 완료 증명서 (Completion Certificate / Building use certificate)를 신청 후 30일 이내에 취득 가능

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